การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ก่อนซื้อ

 

เอกสารสิทธิ์ก่อนซื้อ

เมื่อคิดซื้อที่ดินสักผืน มีเรื่องมากมายที่ต้องตรวจสอบก่อนตัดสินใจซื้อ แน่นอนครับ หลักฐานเอกสารสิทธิ์นั้น ลับ ลวง พราง ปลอมก็มาก บางทีคิดว่าแน่ใจแล้ว สุดท้ายก็อาจพลาดได้ ไหนจะเรื่องผู้บุกรุกอีก จะรู้ได้อย่างไรว่าผู้บุกรุกนี้ ได้สิทธิในการครอบครองไปรึยัง

เราในฐานะผู้ซื้อต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่า ที่ดินที่เราคิดจะซื้อนั้นปลอดภัย และ ปลอดจากภาระทั้งปวง ดังนั้นแล้วเราต้องดูอะไรบ้าง

  1. ข้อแรก แน่นอนและสำคัญที่สุด คือต้องไปสำนักงานที่ดิน ณ. เขตที่ที่ดิน นำโฉนดจากผู้ขายไปตรวจกับฉบับของสำนักงานที่ดิน ว่าใช่ของแท้หรือไม่ วิธีนี้ควรทำที่สุด ก่อนตัดสินใจซื้อ
  2. ต้องรู้ว่าคนที่เขานำที่ดินมาขายเรานั้น เป็นเจ้าของตัวจริง หรือได้รับมอบอำนาจมาอย่างถูกต้องหรือไม่ เพราะถ้าคนขายไม่ใช่เจ้าของตัวจริง หรือปลอมแปลงเอกสารมอบอำนาจมา เวลาฟ้องร้องกัน ศาลท่านอาจจะถือว่าเราในฐานะผู้ซื้อไม่ตรวจสอบให้ละเอียดเอง อาจกลายเป็นเราเป็นฝ่ายประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง ซึ่งไม่เป็นผลดีเลย วิธีตรวจสอบก็ต้องเข้าไปขอตรวจสอบในแฟ้มสารบบกับสำนักงานที่ดิน  จะรู้ได้ว่าใครเป็นเจ้าของที่ดินผืนนี้ และ ก็ต้องพยายามติดต่อเจ้าของตัวจริงให้ได้ เพื่อจะได้รู้ว่าเขาได้มอบอำนาจมาให้ผู้ขายจริงหรือไม่
  1. เมื่อเห็นโฉนดฉบับของสำนักงานที่ดินแล้ว ให้พลิกดูด้านหลังว่า ที่ดินผืนนี้เจ้าของคนเดียว หรือ เจ้าของร่วม, ติดภาระผูกพันอะไรบ้าง, หรือมีสัญญาผูกมัดอะไรรึเปล่า เหล่านี้สามารถตรวจสอบได้ ที่แฟ้มสารบบของสำนักงานที่ดิน

 

พูดง่ายๆครับว่า “อย่าไว้ใจทาง อย่างวางใจคน” เพียงแค่ไปตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน ความจริงทุกอย่างก็จะปรากฏ เราก็จะไม่ตกเป็นเหยื่อของเหล่ามิจฉาชีพครับ

*******************************************************************

ส่วนการซื้อที่ดินที่มีส่วนควบเช่นไม้ยืนต้นอยู่ด้วยนั้น

ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร ซึ่งหมายถึงสิ่งที่ติดอยู่กับที่ดินโดยสภาพมีลักษณะเป็นการถาวร เช่น ไม้ยืนต้น (มะม่วง, มะพร้าว, ต้นไผ่ เป็นต้น) โดยทั่วไปไม้ยืนต้นจะได้แก่ต้นไม้ที่มีอายุมากกว่า 3 ปีขึ้นไป ส่วนที่ต่ำกว่า 3 ปี จะกลายเป็นไม้ล้มลุก ซึ่งจะไม่ถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ครับผม เช่นพวกข้าว เป็นต้น

คราวนี้ถ้าเราซื้อที่ดินที่มีไม้ล้มลุกติดมาด้วย เช่น อ้อย มีคดีตัวอย่างครับว่า แม้ผู้ขายจะขายที่ดินให้เราแล้ว แต่ในเมื่ออ้อย ไม่ใช่ไม้ยืนต้น จึงไม่ถือว่าเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร ดังนั้นผู้ขาย เขายังสามารถตัดอ้อยออกไปได้  ไม่ถือว่าเป็นการลักทรัพย์

ซื้อที่ดินพร้อมต้นอ้อยบนที่ดินนั้นด้วย

ดังนั้นอย่างเช่นกรณีนี้

ในฐานะผู้ซื้อควรระบุในสัญญาซื้อขายไปด้วยเลยว่า ได้ซื้อที่ดินพร้อมต้นอ้อยบนที่ดินนั้นด้วย ซึ่งจะทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ (ต้นอ้อย) โอนมาเป็นของผู้ซื้อด้วย

ฎีกาที่ 3181/2533

ต้นอ้อยเป็นไม้ล้มลุก ไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน เมื่อจำเลยเป็นผู้ปลูกกรรมสิทธิ์ในต้นอ้อยจึงเป็นของจำเลย สัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีข้อความระบุว่าได้ขายต้นอ้อยในที่ดินนั้นแก่ผู้เสียหายข้อตกลงซึ่งทำไว้กับพนักงานสอบสวนว่า จะไปแบ่งแยกที่ดินกันหลังฤดูหีบอ้อยก็ดีและยอมให้ตอ อ้อยตกเป็นของผู้เสียหายก็ดี แสดงให้เห็นว่าการซื้อขายที่ดินน่าจะไม่รวมถึงการขายต้นอ้อยในที่ดินดังกล่าวด้วย การขายที่ดินย่อมไม่มีผลให้กรรมสิทธิ์ในต้นอ้อยโอนไปเป็นของผู้เสียหายแต่อย่างใด เมื่อจำเลยตัดต้นอ้อยดังกล่าวไปจึงไม่เป็นความผิดฐานลักทรัพย์.

 

 

Copyright © 2020. All rights reserved.